Credit ipotecar: ce trebuie să știi înainte de semnare

Un credit ipotecar este una dintre cele mai importante decizii financiare pe termen lung. Vorbim despre un angajament care poate dura 20 sau 30 de ani și care influențează bugetul lunar, planurile personale și stabilitatea financiară.

Înainte de semnarea contractului, este esențial să înțelegi mecanismul de calcul al ratei, costurile totale ale finanțării, tipul dobânzii, condițiile de eligibilitate și riscurile asociate.

Ce înseamnă un credit ipotecar și cum funcționează

Un credit ipotecar este un împrumut acordat pentru achiziția, construcția sau refinanțarea unei locuințe, garantat cu ipotecă asupra imobilului finanțat.

Caracteristici principale:

  • perioadă de rambursare extinsă (până la 30 de ani);
  • avans minim stabilit în funcție de produs;
  • dobândă fixă sau variabilă;
  • obligația încheierii unor asigurări.

Rata lunară este formată din principal (suma împrumutată) și dobândă.

Condiții esențiale înainte de semnare

Venituri și grad de îndatorare

Banca analizează veniturile eligibile și stabilește gradul maxim de îndatorare. Stabilitatea veniturilor și istoricul financiar sunt factori relevanți în procesul de aprobare.

Avansul minim

Avansul reprezintă contribuția proprie la achiziție.

În programul Noua Casă:

  • avansul minim este 5% pentru locuințe sub plafonul stabilit prin program;
  • 15% pentru locuințe peste acel plafon.

În cazul unui credit ipotecar standard, precum Credit CASA MEA, avansul este stabilit conform condițiilor de creditare aplicabile.

Tipul contractului de muncă

Sunt analizate:

  • tipul contractului de muncă;
  • vechimea;
  • continuitatea veniturilor;
  • alte surse eligibile.

Dobândă fixă sau variabilă

Dobânda fixă

Dobânda fixă rămâne constantă pe perioada stabilită contractual (de exemplu, primii 3 ani). Rata este stabilă în această perioadă.

Dobânda variabilă este formată din doi indicatori:

  • IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor), stabilit trimestrial de Banca Națională a României;
  • marja fixă a băncii, stabilită contractual și care rămâne neschimbată pe întreaga durată a creditului.

Formula de calcul este:

Dobândă variabilă = IRCC + 3,50%

Dacă valoarea IRCC crește, rata lunară poate crește. Dacă valoarea IRCC scade, rata lunară poate scădea.

Costuri pe care trebuie să le analizezi

DAE (Dobânda Anuală Efectivă)

DAE exprimă costul total al creditului într-un procent anual și include dobânda și costurile obligatorii cunoscute la momentul acordării.

Alte costuri

Pot exista:

  • costuri pentru servicii prestate la cerere;
  • costuri de evaluare;
  • costuri notariale;
  • taxe de înscriere în cartea funciară;
  • costuri aferente asigurărilor.

Credit CASA MEA vs Noua Casă: diferențe structurale

Structura dobânzii

  • CASA MEA: dobândă fixă inițial, ulterior variabilă
  • Noua Casă: dobândă variabilă (IRCC + marjă fixă)

Avans

  • Noua Casă: 5% / 15%
  • CASA MEA: conform condițiilor produsului

Garanții

  • Noua Casă: include garanția statului
  • CASA MEA: garantat cu ipotecă asupra imobilului

Exemplu reprezentativ – Credit CASA MEA

Exemplu reprezentativ pentru un Credit CASA MEA cu dobândă fixă în primii 3 ani, ulterior dobândă variabilă:

  • Valoare credit: 350.000 lei
  • Perioada de creditare: 300 luni
  • Dobândă fixă în primii 3 ani: 6,19% pe an
  • Dobândă variabilă ulterior: IRCC + 3,50%
  • Rata lunară în primii 3 ani: 2.387 lei
  • DAE: 8,96% pe an
  • Valoarea totală plătibilă: 873.261 lei

Valoarea totală plătibilă include principalul, dobânda și costurile incluse în DAE, calculate pentru scenariul prezentat mai sus.

Începând cu anul 4, dobânda devine variabilă și este determinată prin formula IRCC + 3,50%. Evoluția indicelui de referință IRCC poate determina modificarea ratei lunare, în sensul creșterii sau scăderii acesteia.

Avertisment privind riscurile

Un credit ipotecar implică riscuri financiare:

  • variația indicelui de referință poate modifica rata;
  • fluctuația veniturilor poate afecta capacitatea de plată;
  • neplata ratelor poate avea consecințe contractuale;
  • pentru creditele în altă monedă decât leul există risc valutar.

Informațiile privind costurile și riscurile trebuie analizate înainte de semnare.

Acte necesare și pașii până la semnare

  1. Analiza eligibilității
  2. Pregătirea documentelor (acte identitate, venituri, documente imobil)
  3. Evaluarea proprietății
  4. Aprobarea creditului
  5. Semnarea la notar și înscrierea ipotecii

Ce trebuie verificat înainte de semnare

  • formula dobânzii variabile;
  • valoarea ratei inițiale;
  • DAE;
  • costurile incluse în contract;
  • condițiile de rambursare anticipată;
  • obligațiile privind asigurările.

Un credit ipotecar presupune un angajament financiar pe termen lung. Înainte de semnare, este important să înțelegi exact structura dobânzii, costurile totale și riscurile implicate. Decizia informată se bazează pe claritate, transparență și înțelegerea completă a obligațiilor contractuale.

Publicat pe 23.02.2026